Tabla de contenidos
- 1. Banca busca ampliar acceso al crédito hipotecario
- 2. Dificultades de los profesionistas independientes para acceder al crédito hipotecario
- 3. Concentración del crédito hipotecario en trabajadores asalariados
- 4. Caída en la colocación de créditos hipotecarios en 2026
- 5. Alternativas para evaluar la capacidad de pago de profesionistas
- 6. Construcción de perfiles de riesgo para ampliar el acceso al crédito
- 7. Transformación del producto hipotecario en el mercado
- 8. Perspectivas del mercado hipotecario para 2027
- 9. El futuro del crédito hipotecario en México: oportunidades y desafíos
- 9.1 La importancia de la inclusión financiera en el sector hipotecario
- 9.2 Estrategias para mejorar el acceso al crédito hipotecario
Banca busca ampliar acceso al crédito hipotecario
- La banca identifica a profesionistas independientes y dueños de negocio como un segmento con capacidad de pago, pero difícil de evaluar con esquemas tradicionales, según la ABM.
- Enrique Margain (ABM) plantea usar “data alternativa” —pagos de servicios e impuestos— para construir mejores perfiles de riesgo.
- De enero a junio de 2026, la banca colocó 53,400 créditos por 135,300 millones de pesos: -1.9% anual en número y +4.3% en monto, de acuerdo con información de la ABM citada por El Economista.
- La ABM estima que cerca de 70% del crédito bancario se concentra en asalariados.
- SOC proyecta 125,000 créditos bancarios en 2027, frente a 114,000 en 2025.
Dificultades de los profesionistas independientes para acceder al crédito hipotecario
En 2026, el “candado” más común para un profesionista independiente o dueño de negocio que busca una hipoteca no es necesariamente la capacidad real de pago, sino la capacidad de demostrar ingresos bajo los criterios tradicionales de la banca. Enrique Margain, coordinador del sector hipotecario en la Asociación de Bancos de México (ABM), lo resume con una idea que se repite en el mercado: hay personas que sí pueden pagar una vivienda, pero no siempre pueden acreditarlo con los documentos típicos de un asalariado.
El problema se vuelve operativo cuando el ingreso es variable, estacional o mixto. Margain explicó a El Economista que, en el llamado mercado de “no afiliados” (personas que no son asalariadas y que no tienen un programa de vivienda), suele haber ingresos que llegan en efectivo o que no se comprueban de forma estándar. En la práctica, eso complica el análisis de riesgo: la banca está entrenada para leer nóminas, antigüedad laboral y recibos recurrentes; pero el independiente muchas veces vive de contratos, proyectos, honorarios o ventas.
Este reto no es menor para la economía real. Muchos de estos perfiles son precisamente quienes mueven servicios profesionales, comercio y pequeñas empresas: segmentos que, cuando logran formalizar su patrimonio, tienden a demandar productos financieros más sofisticados. Pero el primer paso —la hipoteca— se vuelve cuesta arriba si el expediente no “cuadra” con el molde.
Margain, quien también es director ejecutivo de Crédito Puente e Hipotecario en Mifel, planteó que el mercado no atendido de forma importante es el de quienes no son asalariados. El punto no es solo inclusión por narrativa: es crecimiento para un sector hipotecario que busca nuevos clientes en un contexto de menor dinamismo en el número de créditos.
Concentración del crédito hipotecario en trabajadores asalariados
La fotografía que ofrece la ABM ayuda a entender por qué el independiente se siente “invisible” en el crédito hipotecario bancario. Según Enrique Margain, cerca de 70% del crédito bancario se concentra en trabajadores asalariados; el resto corresponde a profesionistas independientes y dueños de negocio. Es decir: el grueso de la originación se apoya en perfiles con comprobación de ingresos relativamente directa.
Esto no necesariamente implica que el independiente sea más riesgoso por definición; implica, sobre todo, que el sistema de evaluación está optimizado para el asalariado. Cuando el banco puede verificar ingresos con nómina, retenciones y estabilidad laboral, el proceso de originación se vuelve más estandarizable: reglas claras, documentación repetible, tiempos de respuesta más predecibles.
En cambio, el independiente suele requerir un análisis más artesanal: entender flujos, consistencia de cobros, recurrencia de clientes, y distinguir entre ingresos “buenos” (repetibles) e ingresos “de una sola vez”. Y cuando el costo de análisis sube, el incentivo natural del sistema es atender primero lo que ya sabe procesar.
Hay otro ángulo relevante: dentro del universo de potenciales compradores también existen personas que sí están en esquemas formales, pero no han usado su capacidad de financiamiento. Margain estim
En Lady Factoraje creemos que el conocimiento financiero claro y sin tecnicismos es la mejor herramienta para que la PyME mexicana crezca con flujo sano.ó en El Economista un mercado potencial de cerca de 2 millones de personas con saldo en su subcuenta de vivienda del Infonavit o que cotizan en el Fovissste. Ese dato importa porque sugiere que el reto de ampliar el acceso no solo está en “inventar” nuevos clientes, sino en activar a quienes ya tienen una base de ahorro o derecho, pero no han dado el paso.
Para el mercado, la concentración en asalariados es una señal: si la banca quiere crecer en número de créditos, tendrá que mejorar su lectura de ingresos no tradicionales y, al mismo tiempo, facilitar combinaciones con recursos existentes (subcuenta + banco) para bajar barreras de entrada.
Caída en la colocación de créditos hipotecarios en 2026
El impulso por incorporar nuevos perfiles llega en un momento en que el crédito hipotecario bancario no crece al ritmo de años previos. De acuerdo con información de la ABM citada por El Economista, de enero a junio de 2026 la banca colocó 53,400 créditos para vivienda por un total de 135,300 millones de pesos. En comparación anual, esto representó una caída de 1.9% en el número de financiamientos, aunque con un crecimiento de 4.3% en el monto colocado.
Sin especular sobre causas específicas (tasas, precios de vivienda o mezcla de producto), el dato sí marca un desafío: si el objetivo del sector es aumentar el número de hipotecas, el crecimiento por monto no sustituye el crecimiento por volumen.
Fernando de Abiega, director general de SOC, lo dijo durante un webinar citado por El Economista: “El gran reto de la industria es aumentar el número de créditos”. En su lectura, 2026 sería un año en el que “se toca fondo” y después se buscaría una recuperación, con una banca que “va a querer prestar más”.
Para el independiente, este contexto puede ser una oportunidad y un riesgo a la vez. Oportunidad, porque cuando el mercado necesita crecer, se vuelve más receptivo a innovar en evaluación y producto. Riesgo, porque en periodos de ajuste o cautela, los perfiles “difíciles de documentar” suelen ser los primeros en quedar fuera si no hay herramientas nuevas.
En términos prácticos, la caída en número de créditos presiona a la industria a resolver el dilema: ¿cómo originar más sin deteriorar el riesgo? La respuesta que plantea la ABM pasa por datos alternativos y modelos de evaluación más finos.
Alternativas para evaluar la capacidad de pago de profesionistas
La propuesta más concreta que aparece en el diagnóstico de la ABM es ampliar la información con la que se evalúa a un solicitante. Enrique Margain planteó a El Economista que el uso de datos sobre comportamiento de pago —servicios, impuestos y otras obligaciones— puede ayudar a conocer la capacidad financiera de personas cuyos ingresos no pueden acreditarse con una nómina.
En sus palabras, la clave es contar con “data alternativa” y fuentes de información que permitan observar cómo paga una persona “el agua, la luz, sus impuestos y una serie de cosas”. La lógica es sencilla: aunque el ingreso sea variable o no esté documentado como nómina, el patrón de cumplimiento de obligaciones recurrentes puede aportar señales de disciplina financiera y estabilidad.
Para una firma enfocada en educación financiera para operadores de PyME, este punto es especialmente relevante porque aterriza una idea que muchos dueños ya viven: el flujo real se ve en el comportamiento de pagos, no solo en un recibo. En el mundo empresarial, el historial de cumplimiento con proveedores, impuestos y servicios es parte del “perfil” operativo; la banca hipotecaria está explorando llevar esa lógica al crédito para vivienda.
Ahora bien, “usar datos alternativos” no significa eliminar el análisis: significa cambiar el tipo de evidencia. En lugar de pedir únicamente comprobantes tradicionales, el modelo podría integrar señales adicionales para estimar capacidad de pago y probabilidad de incumplimiento.
El reto, como lo plantea la ABM, es que esa información se incorpore a modelos de evaluación de forma consistente. No basta con tener más datos: hay que convertirlos en decisiones de crédito. Y ahí entra el siguiente paso: construir perfiles de riesgo que hagan “visible” al independiente sin forzar su realidad a encajar en el molde del asalariado.
Construcción de perfiles de riesgo para ampliar el acceso al crédito
El objetivo de incorporar data alternativa, según Margain, es alimentar nuevos modelos de evaluación que permitan construir perfiles de riesgo para profesionistas independientes y dueños de negocio. La promesa operativa es clara: si el banco puede medir mejor, puede prestar a más personas sin “adivinar” ingresos.
En el lenguaje del crédito, un perfil de riesgo no es una etiqueta moral; es una forma de estimar, con evidencia, qué tan probable es que un acreditado pague conforme al contrato. Para el asalariado, ese perfil se construye con variables típicas (ingreso fijo, antigüedad, estabilidad). Para el independiente, la ABM está sugiriendo que el perfil se construya con otras señales: cumplimiento de pagos de servicios, impuestos y obligaciones.
Este enfoque también responde a un incentivo de mercado: ampliar el universo de personas con acceso a hipoteca bancaria. Si, como dijo Margain, hoy cerca de 70% del crédito se concentra en asalariados, entonces el crecimiento en volumen probablemente exige atender mejor al 30% restante y, potencialmente, a quienes hoy ni siquiera entran a la estadística porque no pasan el primer filtro documental.
Además, Margain subrayó que existe un segmento de derechohabientes que aún no utiliza recursos disponibles para vivienda. Esa estimación sugiere que hay espacio para estrategias híbridas: no solo perfilar mejor al independiente “puro”, sino también diseñar rutas para quien puede combinar ahorro de vivienda con crédito bancario.
En términos de decisión para un dueño o CFO de PyME (o un profesionista que factura), la lectura es: el mercado está intentando medir mejor lo que antes no sabía medir. Eso no garantiza aprobación, pero sí abre la puerta a procesos menos binarios (sí/no por nómina) y más basados en evidencia de comportamiento financiero.
Transformación del producto hipotecario en el mercado
La discusión no se queda en modelos de evaluación. Margain explicó a El Economista que el planteamiento forma parte de una transformación del producto hipotecario, que hoy permite combinar distintos destinos y esquemas de financiamiento de acuerdo con las necesidades del cliente.
Entre las alternativas que mencionó están créditos para:
- Esquemas combinados que mezclan algunos de estos destinos
Esta diversificación importa porque el independiente no siempre busca una hipoteca “clásica” de compra de vivienda terminada. Hay perfiles que quieren construir, comprar terreno y edificar por etapas, o reordenar pasivos. Que el producto se vuelva más modular permite que el financiamiento se adapte mejor a cómo se construye patrimonio fuera del empleo asalariado tradicional.
En paralelo, Margain destacó el potencial de esquemas que permiten combinar recursos de la subcuenta de vivienda con financiamiento bancario, lo que puede reducir el monto que el comprador necesita aportar por cuenta propia. Para muchos hogares y emprendedores, el cuello de botella no es solo la mensualidad: también es el enganche y los gastos iniciales. Si una parte del capital proviene de la subcuenta, el “arranque” puede ser más viable.
La transformación del producto, entonces, tiene dos capas: (1) destinos más flexibles y combinables; (2) estructuras que integran recursos públicos/paraestatales (subcuentas) con banca. En un mercado que busca recuperar dinamismo, la innovación no es solo tecnológica: es de diseño financiero.
Perspectivas del mercado hipotecario para 2027
Las proyecciones para 2027 muestran por qué la banca está mirando nuevos segmentos. Fernando de Abiega, director general de SOC, estimó —según el webinar citado por El Economista— que la banca podría colocar 125,000 créditos hipotecarios en 2027, frente a los 114,000 registrados en 2025, con un monto financiado cercano o superior a 300,000 millones de pesos.
Más allá del número exacto, el mensaje es direccional: la industria quiere volver a crecer en volumen. Y si el primer semestre de 2026 mostró una caída anual en número de créditos (ABM: -1.9%), entonces el camino hacia 2027 requiere palancas nuevas.
Una palanca es el mercado de independientes y dueños de negocio, que hoy enfrenta barreras de comprobación de ingresos. Otra palanca es el universo de derechohabientes con recursos disponibles no utilizados: Margain habló de ese universo de personas con saldo en subcuenta del Infonavit o cotizando en Fovissste. Si parte de ese universo se activa con esquemas de combinación (subcuenta + banco), el mercado podría crecer sin depender únicamente de nuevos asalariados formales.
De Abiega también afirmó: “Yo creo que este año se toca fondo, vamos para arriba, la banca va a querer prestar más…”. Esa expectativa, citada por El Economista, sugiere un cambio de ánimo en la originación. Para el solicitante independiente, esto puede traducirse en más disposición a evaluar casos no estándar, siempre que existan herramientas para medir riesgo con datos.
Nosotros lo vemos así: 2027 se perfila como un año donde la competencia por colocar más hipotecas puede empujar mejoras en evaluación, producto y combinaciones de financiamiento. Pero el acceso no se “regala”: se construye con evidencia, historial de pago y estructuras que hagan sentido para el banco y para el cliente.
El futuro del crédito hipotecario en México: oportunidades y desafíos
La importancia de la inclusión financiera en el sector hipotecario
La inclusión financiera en hipotecas no es un eslogan: es una condición para que más familias y emprendedores conviertan ingresos —aunque sean variables— en patrimonio. Enrique Margain planteó a El Economista que el sector hipotecario mexicano es sólido por la presencia de organismos públicos de vivienda, pero que el reto es construir un sector que dé “mucho más acceso al crédito a muchísimas más familias”.
En ese marco, “hacer visibles a los invisibles” significa reconocer que el mercado laboral y empresarial no cabe completo en la nómina. Si la banca logra incorporar data alternativa —pagos de servicios, impuestos y otras obligaciones— puede ampliar el acceso sin renunciar a la prudencia. Y si además se activan esquemas de combinación con subcuentas de vivienda, se reduce una barrera crítica: el capital inicial que muchas veces frena la compra.
Para el operador de PyME, el aprendizaje es concreto: el historial de cumplimiento (con servicios, impuestos y obligaciones) no solo ordena la operación; también puede convertirse en evidencia útil cuando el sistema financiero busca nuevas formas de evaluar.
Estrategias para mejorar el acceso al crédito hipotecario
En el corto plazo, las estrategias que se desprenden del diagnóstico público de la ABM y de las proyecciones de SOC apuntan a dos frentes:
1) Mejor evaluación para ingresos no tradicionales. Margain propuso integrar data alternativa para construir perfiles de riesgo más precisos. Si el banco puede observar comportamiento de pago, puede tomar decisiones menos dependientes de la nómina.
2) Productos y estructuras más flexibles. La transformación del producto hipotecario —con destinos como adquisición, construcción, terreno más construcción, liquidez y pago de pasivos, además de esquemas combinados— abre rutas para patrimonios que se construyen de manera distinta.
3) Aprovechar recursos existentes. Margain estim
